Haus, Immobilien in Kanada: Notizen, Impressionen aus Kanada

Haus
HOME >

Vancouver oder Fredericton?
[30.01.2013]
Fredericton. Die Stadt in New Brunswick ist erste Wahl. Zumindest was die Kosten für eine Immobilie anbelangt. Obwohl die Immobilienpreise in Vancouver in den letzten Monaten (stark) ins Rutschen gerieten, ist die Perle am Pazifik weiterhin (viel) zu teuer. Für ein Durchschnittshäuschen (mit einem Medianpreis von für kanadische Verhältnisse unglaublichen 621'300 Dollar) braucht der Käufer während fast 10 Jahren sein Haushaltseinkommen zu sparen. Das entspricht einem Quotienten von 10. Damit qualifiziert sich die Stadt als negativer Spitzenreiter in Kanada und erhält von der Studie „Demographia International Housing Suvery 2012“ das Prädikat „severely unaffordable“. Ganz anders sieht es im besagten Frederciton aus: Dort genügen bereits weniger als 3 Jahreshaushaltseinkommen, um ein Haus zu kaufen. Bis zu einem Quotienten von 3 sprechen die Verfasser der Studie denn auch von 'affordable' Housing. Und in der Tat: Drei (statt 10) Jahreseinkommen für ein Haus zu zahlen, das macht finanziell mehr Sinn. Und es gibt Gegenden mit preislich erschwinglichen Immobilien in Kanada. Eine Übersicht:

	Median- Preis Haus (C$)	Median- Einkommen (C$)	Quotient
Fredericton, NB	150'000	65'000	2,3
Moncton, NB	141'000	61'900	2,3
Saint John, NB	150'500	61'300	2,5
Windsor, ON	154'100	62'000	2,5
Thunder Bay, ON	176'400	62'500	2,8
Trois- Rivieres, QC	134'000	48'400	2,8
Charlottetown, PEI	175'000	59'600	2,9
Sagenay, QC	165'800	56'400	2,9
Sudbury, ON	211'500	65'900	3,2
Brantford, ON	219'600	64'800	3,4
London, ON	211'200	63'000	3,4
Barrie, ON	263'300	75'400	3,5
Halifax, NS	232'200	66'000	3,5
Kingston, ON	234'500	66'600	3,5
Ottawa-Gatineau, ON-QC	287'100	81'100	3,5
St. Catherines-Niagara, ON	212'500	59'900	3,5
St. John's, NL	255'000	70'800	3,6
3,6 Nationaler Median
Winnipeg, MB	220'400	61'900	3,6
Edmonton, AB	294'400	78'700	3,7
Oshawa, ON	296'900	80'500	3,7
Guelph, ON	284'100	74'200	3,8
Regina, SK	266'000	70'900	3,8
Kitchener, ON	282'000	71'900	3,9
Quebec, QC	232'800	60'300	3,9
Sherbrooke, QC	192'100	49'400	3,9
....
....
....
Montreal, QC	287'300	56'700	5,1
Toronto, ON	430'200	73'300	5,9
Vancouver, BC	621'000	65'000	9,5

Es geht also auch billiger: Und mit Kingston und Ottawa sind zudem zwei Immobilienmärkte im kostengünstigeren Segment vertreten, die punkto Lebensqualität regelmässig die nationalen Spitzenplätze belegen.

Immobilienmarkt Kanada und der Ballon
[03.02.2012]
Kommt er? Kommt er nicht? - Die Frage nach dem möglichen Crash bei den Immobilien in Kanada hat mittlerweile einen Stammplatz in der Berichterstattung erhalten. Nicht ein Woche ohne Nachrichten vom Immobilienmarkt. Nicht eine Woche, in der nicht verschiedenste Szenarien mit verschiedensten Zahlen herumgereicht werden. - Kommt der Crash nun doch?

Die ganze Debatte wurde jetzt noch zusätzlich befeuert durch ein in Kanada einmalig rekordtiefes Hypothekarzinsangebot von 2.99% durch die Bank of Montreal (BMO). Und es ist auch just die BMO, deren Chefvolkswirtin (die sinnigerweise privat gerade jetzt ihr Haus verkauft) gleichzeitig in einem Report festhält, dass sich der Wohnungsmarkt in keiner Krise befindet. Und um die jetzige Situation bildlich besser zu illustrieren, spricht sie denn auch nicht von einer (Immo)-Bubble, sondern von einem Ballon. Eine Blase kann platzen, aber gemäss BMO wird dem Ballon resp. dem Liegenschaftsmarkt allenfalls langsam die Luft ausgehen. Noch lustige Analogie, denn ein Ballon kann auch zuerst steigen und steigen (wie die Liegenschaftspreise während den letzten Jahren) und dann irgendwann in luftiger Höhe ... platzen.

Man soll ja keine Krise herbeireden. Aber vielleicht genügt es, einen Schritt zurückzutreten und dann dann feststellen, dass sich der Immobilienmarkt in Bezug auf Wertsteigerung in den letzten Jahre extrem (?) entwickelt hat.
- So erlebte das kanadische Durchschnittshaus im letzten Jahr eine Wertsteigerung von 7 % auf über 350'000 Dollar. Aber auch die vorhergehenden Jahre haben eine beeindruckende Performance hingelegt.
- Kanada hat eine aus Sicht der Behörden besorgniserregende (unter anderem hypothekenbedingte) rekordhohe Privatverschuldung.
- Vorallem in attraktiven Ballungszentren ist Wohnen (fast) nicht mehr "affordable", will sagen finanzierbar.
Und all das auf dem Boden einer (vorallem im Vergleich zu den Liegenschaftswertsteigerung) doch marginalen Lohnentwicklung und rekordtiefen Hypothekarzinsen.

Nun, das Schicksal des Ballons kann vielfältig sein. Niemand weiss, wohin er getrieben wird. Richtung unbekannt. Und jetzt? Was heisst das für den zukünftigen Hauskauf in Kanada? Nun, weniger auf den Ballon, die Volkswirte und Immobilienhändler achten, sondern auf Finanzratgeber hören: Einen eigenen persönlichen Finanzstresstest durchführen ("Kann ich mir das Haus überhaupt bei höheren Zinsen leisten?"). Und: Auch in Zeiten von ultratiefen Zinsen die Zinsersparnisse nicht in einen neuen Lexus, Ferien in Mexiko oder Hot Tub investieren, sondern dafür verwenden, Schulden abzuzahlen. Vielleicht gelingt dem Ballon dann doch noch eine sanfte Landung.

Windsor top, Vancouver flop
[27.01.2011]
So zumindest das Resultat der jährlich in sieben Ländern durchgeführte Studie "International Housing Affordability Survey" (2011), bei der es um die Frage geht, wo in Kanada noch Immobilien zu erschwinglichen Preisen gekauft werden können.
"Affordable" ist der Kauf eines Hauses gemäss dieser Studie (und damit auch in Kanada) dann, wenn der (lokale) Median-Hauspreis höchstens drei (lokale) Median-Jahresgehälter entspricht. Im landesweiten Schnitt war das in Kanada letztmals im Jahre 2000 der Fall.
In den grösseren Ballungszentren liegt zur Zeit der Quotient bei 4.6, der landesweite Schnittliegt bei 3.4.

Finanziell (noch) erschwingliche Immobilien in Kanada finden sich gemäss dieser Studie an folgenden Orten:
- Windsor, ON, (Quotient: 2.1)
- Fredericton NB, (2.3)
- Thunder Bay ON, (2.3)
- Moncton, NB, (2.4)
- Yellowknife, NWT, (2.4)
- Charlottetown, PEI, (2.6)
- Saint John, NB, (2.8)
- Saguenay, QC, (3.0)
- Trois-Rivières, QC, (3.0)
Etwas weniger erschwinglich:
- Brantford, On, (3.1)
- London, ON, (3.1)
- Regina, SK, (3.1)
- Sudbury, ON, (3.1)
- St. Catherines-Niagara, ON, (3.2)
- Winnipeg, MB, (3.2)
- Halifax, NS, (3.3)
- Kitchener, ON, (3.3)
- Barrie, ON, (3.4)
- Guelph, ON, (3.4)
- St. John's, NL, (3.4)
- Edmonton (3.5)
- Ottawa Gatineau (3.6)
- Calgary (4.0)
Und die teuersten Plätze in Kanada? Erwartungsgemäss Vancouver (9.5), nach Hong Kong und Sydney (Australien) der drittteuerste Ort in dieser Studie, die immerhin 325 Orte untersuchte. Weitere "kaum erschwingliche" Immobilienorte liegen ebenfalls in BC: Victoria (7.1), Abbotsford (6.5) und Kelowna (5.9). Weitere Orte mit teuren Immobilien: Die Metropolen Montreal (5.2) und Toronto (5.1).
(Weitere Einschätzungen von Immobilienpreisen in Kanada)

Mehr Wettbewerb unter Maklern
[28.10.2010]
Der Druck seitens der Öffentlichkeit und letztendlich der Wettbewerbsbehörde wurde dem kanadischen Immobilienverband (CREA) zu gross. In einer kürzlich durchgeführten Abstimmung innerhalb des Verbandes wurde eine konsumentenfreundlichere Positionierung im Immobilienmarkt beschlossen, welche zukünftigen Hauskäufern und -verkäufern finanziell billiger zu stehen kommen dürfte.

Kanada geniesst einen seit Jahren boomenden Immobilienmarkt. Liegenschaften werden gekauft und verkauft. Und es gibt an die 100'000 im Verband CREA angeschlossene Immobilienmakler. Trotz dieser grossen Zahl an Maklern urteilt die Öffentlichkeit und eben auch die Wettbewerbsbehörde, dass im Liegenschaftshandel kein Wettwerb, sondern ein monopolistisches Preisgefüge herrscht.
In der breiten Bevölkerung herrscht Unverständnis darüber, dass Immobilienhändler innerhalb weniger Tage mehrere tausend Dollar als Vermittlungsgebühr abkassieren können. Und man fragt sich, wofür eigentlich?
So war und ist es nicht möglich, ein Inserat in der mit klarem Abstand grössten und für den Immobilienverkauf unbestritten effizienten und gut gepflegten CREA-eigenen Immobiliendatenbank "MLS" nur gegen eine Publikationsgebühr zu schalten. Will man in Kanada eine Liegenschaft verkaufen, dann führt an der MLS fast kein Weg vorbei. Und will der Verkäufer ein Inserat dort schalten, dann muss - ob er will oder nicht - gleich das volle "Rundum"- Servicepaket mitgekauft werden. "Servicepaket" = "Provision".

Die harte Verbandshaltung "Entweder alles oder nichts", die von nicht allen Maklern geteilt wurde, wird jetzt aufgegeben. Neu soll es möglich sein, ein auf die wirklichen Bedürfnisse der Klienten zugeschnittenes Dienstleistungspaket schnüren zu können. Selbst dann, wenn es sich bloss um das Schalten eines Inserates handelt.

Nun, der längst fällige Wandel kommt nicht über Nacht. Aber Konsumenten können diesen mit der Wahl von konsumentfreundlichen Maklern beschleunigen. Es braucht Immobilienhändler - auch in Kanada - aber es braucht auch einen echten Wettbewerb - unter Maklern. Und der kommt. Hoffentlich.

Schwaches Fundament
[14.09.2010]
Historisch niedrige Hypothekarzinsen, wenig Downpayment, der Traum von den eigenen vier Wänden, das Haus als Vermögensanlage, meistens steuerfreier Gewinn beim Verkauf, stetig steigender Hauspreis: Das sind einige der Ingredienzien für die scheinbar ungebrochene Nachfrage nach eigenem Wohnraum. Und damit verbunden: eine horrende Preisentwicklung bei den Liegenschaften in Kanada.

Selbst der Immobiliencrash in den USA führte in Kanada nur zu einer kurzzeitigen Rückbildung des durchschnittlichen Hauspreises. Eine im Vergleich zu den USA konservativere Finanzierung einer Liegenschaft und ein Bankensystem, dass auch während der Finanzkrise grundsolide blieb, sind Gründe, weshalb der Liegenschaftsmarkt in Kanada stabiler zu sein scheint als derjenige des südlichen Nachbarn.

Aber auch im Vergleich zu den USA erfreuen sich die hiesigen Hauspreise weiterhin satten Wachstumsraten. Der Immobilienmarkt ist heiss. Häuser werden gekauft und verkauft. Fast täglich findet man Flyers von Immobilienvermittler, die sich anbieten. Im vergangenen April hat den auch die Regierung (letztendlich harmlose) Massnahmen in Kraft gesetzt, um den Kauf von Liegenschaften zu erschweren.

Und es wird denn auch weiterhin Wohneigentum gekauft, was das Zeug hält und dies zu immer höheren Preisen. Der kanadische Haushalt hat im OECD-Vergleich die höchsten Privatschulden. Noch immer gilt: Pro 1 Dollar Einnahme um die 1.40 Dollar Ausgabe. Da ist das Haushaltbudget schon angespannt und zwar so sehr, dass 2 von 3 Haushalten in unmittelbare finanzielle Schwierigkeiten gerieten, würde der Paycheck nur schon eine Woche verspätet zugestellt.

Also: rekordhohe Hauspreise, hohe Privatschulden, Haushaltsbudget am Anschlag (Stichwort Hypothek und Kreditkarte), und das alles immer noch bei extrem niedrigen Finanzierungskosten. Zum Glück bleiben die Hypothekarzinsen bis auf lange Sicht weiterhin sooo tief, oder nicht? - Zu hoffen ist, dass der Liegenschaftsmarkt in Kanada zu einer sanften Landung (sprich Abkühlung) ansetzen kann bevor es zum Crash kommt.

Bald weniger Provision für Hausmakler?
[23.03.2010]
Die doch hohen Provisionen, die Liegenschaftsmakler beim Hausverkauf in Kanada einstreichen, sind nicht nur den Hausverkäufern, sondern mittlerweile auch der Wettbewerbs-Aufsichtskommission ein Dorn im Auge. Natürlich kann man ein Haus selber verkaufen. Erfolgsversprechend - und realistisch gesehen meistens nötig - ist aber ein Eintrag in der vom Verband der Liegenschaftsmakler (CREA) unterhaltenen, mittlerweile über 50 Jahre alten, sehr effektiven Datenbank MLS. Über diesen Kanal werden um die 90% aller Verkäufe abgewickelt.
Das Problem? Mit einem Eintrag ins MLS muss automatisch ein Gesamtpaket an Dienstleistungen (und verbunden mit rigiden Vorgaben beim Verkaufsprozess) eines am Verband angeschlossenen Liegenschaftsmaklers mit eingekauft werden. Es ist nicht möglich, 'nur' einen MLS-Eintrag zu kaufen.
Entweder alles oder nicht, lautete die CREA-Devise; eine Position, die in diesen Tagen - unter dem Druck der Kommission - geringfügig aufgeweicht wurde.
Allerdings gehen die neuen von CREA beschlossenen Massnahmen der Aufsichtskommission zu wenig weit. Man will mehr als nur 'clarifications of the existing rules'. Gut möglich, dass es in nächster Zukunft zu einem Showdown vor Gericht kommt und eventuell bald der zukünftige Hausverkäufer bei den Provisionen sparen kann.

(Informationen zu Hauskauf Kanada)

Inspektion ungenügend
[13.01.2010]
Ein vermeintliches Schnäppchen beim Hauskauf kann in diesen Tagen durchaus ein finanzieller, gesundheitlicher und existenzieller Alptraum bedeuten. Und dies auch dann, wenn der beigezogene Home Inspector grünes Licht für den Hauskauf gibt.
In der kürzlich ausgestrahlten Konsumentensendung 'Marketplace' von CBC wurde gezeigt, wie vier Inspektoren nicht in der Lage waren, ein in einer ruhigen Nachbarschaft gelegenes Haus anhand von offenbar klar vorhandenen Warnzeichen als ehemaliges Grow-Op-Haus ('Wohnhaus, dass als Gewächshaus für Marijuana missbraucht wird') mit all den damit verbundenen strukturellen und gesundheitlichen Problemen zu identifizieren.
Zwei Erkenntnisse: Offenbar gibt es in Kanada immer mehr solche (ehemalige) 'Grow -Op'-Liegenschaften, die (zu preislich attraktiven Konditionen) zum Verkauf angeboten werden. Und offenbar kann sich der Käufer schlecht vor einer schlechten Inpektion des 'Home Inspectors' schützen. Also: Wie kann ein ehemaliges Grow-Op-Haus identifiziert werden? Welches sind Kriterien für einen 'guten' Home Inspector? Tipps und Adressen.

(Informationen zum Hauskauf in Kanada)

Die besten Orte in Kanada
[06.05.2009]
Victoria vor Ottawa und Kingston. Dies das Resultat des diesjährigen Rankings der lebenswertetsten Orte in Kanada. Untersucht wurden über 150 Orte mit mehr als 10'000 Einwohnern. In Agglomerationen wurden Stadtteile einzeln bewertet.
Ja ja, wieder so eine Bestenliste ist man versucht zu sagen, dennoch und überhaupt: Es wird erklärt, wie die Resultate zustande gekommen waren: Für die Rangliste wurden Kriterien wie der Wetterfaktor (Victoria hat milderes Klima als Ottawa), Immobilienkosten, Einkommen, Steuerbelastung, Jobsituation, Kriminalstatistik, Gesundheitswesen, ... angewandt.
Und die folgenden Plätze? Auf dem 4. Platz liegt Vancouver, gefolgt von London (Ont), Courteny (BC), Vernon (BC) Cobourg (Ont), Joliette (Qc) und Salmon Arm (BC).

Korrektur der Hauspreise
[07.01.2009]
Hauspreise werden auch 2009 unter Druck bleiben, aber der Preisabschlag mit 3% relativ moderat ausfallen. Dabei handle es sich - gemäss Studie von Royal LePage - um eine Korrektur der Hauspreise, ein 'Donwtrend' der schon 2007 angefangen habe. Man ist (immer noch / zum Glück) der Meinung, dass diese Entwicklung, die sich im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung akzentuiert hat, nicht mit der Immo-Krise in den USA vergleichbar sei.
Irgendwie lag es ja auch auf der Hand, dass Vancouver mit seinem überhitzten Markt (Ein Häuschen kostet dort fast doppelt soviel wie der nationale Durchschnittpreis) den grössten Preisabschlag in diesem Jahr erfahren wird. Regina und Winnipeg wird (bereits wieder?) auf Ende Jahr eine leichte Steigerung der durchschnittlichen Hauspreise vorausgesagt.

(Mehr Informationen zum Immobilienmarkt und zu den Hauspreisen in Kanada)

Immobilienkrise jetzt auch in Kanada?
[25.09.2008]
Es brauchte nur einen Analysten von Merrill Lynch, um den hiesigen Immobiliensektor in Aufruhr zu setzen. Entgegen der landläufigen Meinung, wonach der kanadische Immobilienmarkt im Bezug auf die Finanzierung, Reglementierung und Preisbildung nicht mit dem us-amerikanischen zu vergleichen ist und demzufolge auch kein Crash in Sicht ist, widerspricht David Wolf mit dem Hinweis, es sei nur eine Frage der Zeit, bis der Immobilienmarkt auch hier ein ähnliches Schicksal erleiden wird. Hauptsächlicher Grund sei die im Vergleich zu USA und England höhere Verschuldung kanadischer Haushalte.
Schon Wochen früher hatte die TDBank in einer Studie von einem Ende der länger als erwarteten Immobilien-Party gesprochen. Wohl aber nicht unerwartet, kannten die Hauspreise in den letzten Jahren vor allem in den wachstumsstarken Regionen nur eine Richtung: die nach oben. Die Entwicklung der Hauspreise haben sich denn auch etwas nivelliert / beruhigt / angepasst, die Bautätigkeit hat aber mittlerweilen wieder angezogen. Vor diesem Hintergrund bekommt die Merrill-Lynch-Studie denn auch keinen Zuspruch von anderen Analysten.

(Worauf achten beim Hauskauf in Kanada?)